РИСК ИПОТЕКИ

Спрос на ипо­те­ку в Азер­бай­джа­не со­хра­ня­ет­ся вы­со­ким, но ее пер­спек­ти­вы в 2015 го­ду на­сто­ра­жи­ва­ют. По край­ней ме­ре по­ка не стих­нет ажи­о­таж с оче­ред­ной де­валь­ва­ци­ей, си­ту­а­ция как на бан­ков­ском рын­ке, так и на рын­ке не­дви­жи­мо­с­ти не ста­би­ли­зи­ру­ет­ся.

Ри­с­ки и проб­ле­мы

Проб­ле­мы на ипо­теч­ном рын­ке Азер­бай­джа­на вы­зва­ны не­оп­ре­де­лен­но­с­тью цен на не­дви­жи­мость, ко­то­рые свя­за­ны с ко­ле­ба­ни­я­ми кур­са дол­ла­ра. Де­ло в том, что в по­след­нее вре­мя по этой при­чи­не сто­и­мость не­дви­жи­мо­с­ти ста­ли ча­ще ука­зы­вать в дол­ла­рах, при этом куп­ля-про­да­жа по-преж­не­му осу­щест­в­ля­ет­ся в ма­на­тах.

Учи­ты­вая, что про­цесс при­об­ре­те­ния жи­лья в ипо­те­ку за­ни­ма­ет око­ло 30 дней (кли­ент дол­жен пред­ста­вить все не­об­хо­ди­мые до­ку­мен­ты для за­клю­че­ния до­го­во­ра, вы­брать квар­ти­ру, ко­то­рую хо­чет при­об­ре­с­ти, взять кре­дит и т.д.), за это вре­мя курс дол­ла­ра мо­жет из­ме­нить­ся, что де­ла­ет сдел­ку не­вы­год­ной ли­бо для про­дав­ца, ли­бо для по­ку­па­те­ля. В ре­зуль­та­те од­на из сто­рон вы­нуж­де­на рас­тор­г­нуть до­го­вор.

Здесь речь идет о пер­вич­ном со­гла­ше­нии меж­ду по­ку­па­те­лем и про­дав­цом, в ко­то­рое банк не вме­ши­ва­ет­ся. Та­кие со­гла­ше­ния в луч­шем слу­чае за­клю­ча­ют­ся в ви­де до­го­во­ра о по­лу­че­нии аван­са, но ча­ще все­го это про­ис­хо­дит на ос­но­ве уст­но­го со­гла­сия меж­ду сто­ро­на­ми.

Ста­ти­с­ти­ка по­след­них ме­ся­цев на этот счет не­уте­ши­тель­на: толь­ко в фе­в­ра­ле на рын­ке не­дви­жи­мо­с­ти рас­тор­гал­ся каж­дый вто­рой ипо­теч­ный до­го­вор. Как объ­яс­нил сло­жив­шу­ю­ся си­ту­а­цию ге­не­раль­ный ди­рек­тор кон­сал­тин­го­вой ком­па­нии MBAGroup Ну­с­рет Иб­ра­ги­мов, это свя­за­но с тем, что ска­чок кур­са ма­на­та про­изо­шел в тре­ть­ей де­ка­де это­го ме­ся­ца. По­нят­но, что это бы­ла пер­вая ре­ак­ция, так как в мар­те тем­пы рас­тор­же­ния зна­чи­тель­но сни­зи­лись, и их до­ля от об­ще­го чис­ла за­клю­чен­ных до­го­во­ров бы­ла в пре­де­лах 6-7%.

Меж­ду тем бан­ки от­ме­ча­ют со­хра­не­ние боль­шо­го спро­са на ипо­теч­ные кре­ди­ты, од­на­ко ры­нок не­дви­жи­мо­с­ти все еще на­хо­дит­ся в не­оп­ре­де­лен­но­с­ти.

Се­год­ня бан­ки про­дол­жа­ют вы­да­чу ипо­те­ки в ос­нов­ном толь­ко по ли­нии Азер­бай­джан­ско­го ипо­теч­но­го фон­да, то есть за счет го­су­дар­ствен­ных средств. А в рам­ках соб­ствен­ных про­грамм бан­ки при­ос­та­но­ви­ли фи­нан­си­ро­ва­ние по­куп­ки жи­лья, что мо­жет быть свя­за­но и с об­щей кре­дит­ной по­ли­ти­кой. Ведь пос­ле кор­рек­ти­ров­ки кур­са ма­на­та бан­ки со­кра­ти­ли или во­все при­ос­та­но­ви­ли объ­емы кре­ди­то­ва­ния в це­лом.

Не­ко­то­рые бан­ки объ­яс­ня­ют тор­мо­же­ние соб­ствен­ных ипо­теч­ных про­грамм от­сут­стви­ем сво­бод­ных средств.

От­ме­тим, что в на­сто­я­щее вре­мя 30 из 45 бан­ков Азер­бай­джа­на вы­да­ют кре­ди­ты по ли­нии Ипо­теч­но­го фон­да, ос­таль­ные бан­ки кре­ди­то­ва­ли ли­бо в рам­ках соб­ствен­ных про­грамм, ли­бо во­все не осу­щест­в­ля­ли вы­да­чу ипо­теч­ных кре­ди­тов. В те­че­ние ян­ва­ря-фе­в­ра­ля 2015 го­да по ли­нии АИФ вы­да­но кре­ди­тов на 14 млн. ма­на­тов, что на 2,19% боль­ше ана­ло­гич­но­го по­ка­за­те­ля 2014 го­да. До се­год­няш­не­го дня чис­ло по­лу­ча­те­лей ипо­теч­ных кре­ди­тов до­стиг­ло 16 452, а об­щий объ­ем фи­нан­си­ро­ва­ния пре­вы­ша­ет 660,28 млн. ма­на­тов.

Пра­ви­тель­ст­во го­то­во под­дер­жать

Та­ким об­ра­зом, пра­ви­тель­ст­во не толь­ко не при­ос­та­нав­ли­ва­ло фи­нан­си­ро­ва­ние ипо­те­ки, а на­обо­рот: Цен­т­ро­банк Азер­бай­джа­на (ЦБА) уже на­пра­вил в Ка­би­нет ми­ни­с­т­ров пред­ло­же­ния по се­рь­ез­но­му уве­ли­че­нию ее объ­емов. Как под­черк­нул не­дав­но гла­ва ЦБА Эль­ман Ру­с­та­мов, пред­ло­же­ния вклю­ча­ют уве­ли­че­ние сум­мы ипо­теч­но­го кре­ди­та, мно­го­крат­ное уве­ли­че­ние объ­ема фи­нан­си­ро­ва­ния, как по со­ци­аль­ной, так и обыч­ной ипо­те­ке, фи­нан­си­ро­ва­ние стро­и­тель­ст­ва до­ступ­но­го жи­лья, рас­ши­ре­ние воз­мож­но­с­тей ипо­теч­но­го кре­ди­то­ва­ния в ре­ги­о­нах и дру­гое. Бо­лее то­го, Цен­т­ро­банк на­це­лен на со­зда­ние ме­ха­низ­ма, ко­то­рый по­зво­лит мо­ло­дым се­мь­ям, а так­же на­се­ле­нию со сред­ним до­стат­ком, на­при­мер учи­те­лям и вра­чам, при­об­ре­тать жи­лье в ипо­те­ку. ЦБА так­же пла­ни­ру­ет раз­ре­шить при­ни­мать в ка­че­с­т­ве за­ло­га жи­лье в но­во­с­т­рой­ках, яв­ля­ю­ще­е­ся пред­ме­том ипо­те­ки. Как из­ве­ст­но, се­год­ня на­се­ле­ние ис­пы­ты­ва­ет боль­шие труд­но­с­ти в свя­зи с этим мо­мен­том из-за су­ще­с­т­ву­ю­щих ог­ра­ни­че­ний, по ко­то­рым за­ло­го­вым обес­пе­че­ни­ем мо­жет слу­жить толь­ко не­дви­жи­мость, на ко­то­рую име­ет­ся куп­чая. Же­ла­ю­щие ку­пить жи­лье вы­нуж­де­ны об­ра­щать­ся к род­ствен­ни­кам, со­се­дям и за­кла­ды­вать их не­дви­жи­мость для по­лу­че­ния ипо­теч­но­го кре­ди­та. Учи­ты­вая эти проб­ле­мы, а так­же ос­но­вы­ва­ясь на ми­ро­вой прак­ти­ке, Цен­т­ро­банк пред­ла­га­ет пе­рей­ти к си­с­те­ме пер­вич­ной ре­ги­с­т­ра­ции не­дви­жи­мо­с­ти. Так, в ря­де раз­ви­тых стран на квар­ти­ры в зда­ни­ях, стро­и­тель­ст­во ко­то­рых раз­ре­шено, но оно еще не на­ча­лось, пред­ос­тав­ля­ет­ся до­ку­мент, при­рав­нен­ный к пра­ву соб­ствен­но­с­ти. Та­ким об­ра­зом, не­до­стро­ен­ные еще квар­ти­ры мо­гут ис­поль­зо­вать­ся в ка­че­с­т­ве ипо­теч­но­го за­ло­га. В Азер­бай­джа­не же по­ка за­клю­чен­ный меж­ду стро­и­тель­ной ком­па­ни­ей и кли­ен­том до­го­вор не при­зна­ет­ся го­су­дар­ством, пра­ва кли­ен­та не ре­ги­с­т­ри­ру­ют­ся.

Как от­ме­тил на сво­ем не­дав­нем бри­фин­ге ми­нистр фи­нан­сов Азер­бай­джа­на Са­мир Ша­ри­фов, уве­ли­че­ние объ­ема ипо­теч­но­го кре­ди­то­ва­ния в стра­не - один из ша­гов, на­прав­лен­ных на ус­т­ра­не­ние де­фи­ци­та де­нег на этом рын­ке, и по­это­му Мин­фин такие ме­ры толь­ко под­дер­жи­ва­ет. "Мы мо­жем пой­ти на уве­ли­че­ние сум­мы ипо­теч­но­го кре­ди­та. И уже ве­дет­ся со­от­вет­ству­ю­щая ра­бо­та. Счи­таю, что Цен­т­раль­ный банк пред­ло­жит до­пол­ни­тель­ные сред­ства для ак­ти­ви­за­ции рын­ка и ес­ли по­явит­ся не­об­хо­ди­мость, то пра­ви­тель­ст­во даст до­пол­ни­тель­ную го­су­дар­ствен­ную га­ран­тию", - ска­зал он. По его мне­нию, из­ме­не­ния в сфе­ре ипо­теч­но­го кре­ди­то­ва­ния, кро­ме уве­ли­че­ния ли­к­вид­но­с­ти рын­ка, так­же ока­жут под­держ­ку ме­ст­ным про­из­во­ди­те­лям стро­и­тель­ных ма­те­ри­а­лов.

Зо­ло­тое пра­ви­ло

Вме­с­те с тем не по­след­нюю роль в вос­тре­бо­ван­но­с­ти ипо­те­ки иг­ра­ют не­по­сред­ствен­но це­ны на не­дви­жи­мость, а здесь, как уже бы­ло ска­за­но вы­ше, по­ка ца­рят не­ко­то­рый ха­ос и не­пред­ска­зу­е­мость. Экс­пер­ты в об­ла­с­ти не­дви­жи­мо­с­ти с на­ча­ла го­да да­ют раз­лич­ные про­гно­зы, что свя­за­но как с из­ме­не­ни­ем кур­са ма­на­та, ко­то­рый дли­тель­ный пе­ри­од со­хра­нял­ся ста­биль­ным, так и с си­ту­а­ци­ей в бан­ков­ском сек­то­ре.

Ес­ли год на­чал­ся ро­с­том цен, то по ито­гам пер­во­го квар­та­ла они в го­до­вом ис­чис­ле­нии сни­зи­лись на 18% в дол­ла­рах и вы­рос­ли на 10% в ма­на­тах.

При этом, по дан­ным ген­ди­рек­то­ра MBAGroup Ну­с­ре­та Иб­ра­ги­мо­ва, на 8,3% со­кра­ти­лось ко­ли­че­с­т­во пред­ло­же­ний. Хо­тя в це­лом на рын­ке жи­лья в те­че­ние мар­та от­ме­ча­ет­ся рост ак­тив­но­с­ти. На­се­ле­ние на­ча­ло вкла­ды­вать свои сред­ства в не­дви­жи­мость, что­бы сбе­речь их от воз­мож­ной ин­фля­ции. Меж­ду тем вско­ре свое сло­во на рын­ке ска­жет и се­зон­ный фак­тор (ап­рель - июнь - пе­ри­од на­иболь­шей ак­тив­но­с­ти), так что экс­пер­ты ожи­да­ют оп­ре­де­лен­ных пе­ре­мен. Н.Иб­ра­ги­мов счи­та­ет, что сто­и­мость жи­лья в Ба­ку по­ка бу­дет рас­ти, но к кон­цу го­да сле­ду­ет ждать не­ко­то­ро­го спа­да, в свя­зи с чем ин­те­рес к по­куп­ке не­дви­жи­мо­с­ти дол­жен по­вы­сить­ся. Хо­тя опять же мно­гое за­ви­сит от фи­нан­со­вых воз­мож­но­с­тей по­тен­ци­аль­ных кли­ен­тов. А зна­чит, ак­ти­ви­за­ции это­го рын­ка ре­аль­но бу­дет спо­соб­ство­вать рас­ши­ре­ние до­сту­па к ипо­теч­ным ре­сур­сам.

Но при этом лю­бой за­ем­щик не за­щи­щен от ри­с­ка по­те­ри по­сто­ян­но­го до­хо­да хо­тя бы на не­ко­то­рое вре­мя. Ведь обя­за­тель­ст­ва по ипо­те­ке при­дет­ся вы­пол­нять в лю­бом слу­чае. В свя­зи с этим мож­но при­ве­с­ти ряд экс­перт­ных со­ве­тов по умень­ше­нию ри­с­ков не­пла­те­же­с­по­соб­но­с­ти. Что­бы из­бе­жать ри­с­ков де­валь­ва­ции, кре­ди­ты на­до брать в той ва­лю­те, в ко­то­рой име­ет­ся ста­биль­ный до­ход. На пер­вый взнос за счет соб­ствен­ных на­коп­ле­ний по ипо­теч­но­му кре­ди­ту же­ла­тель­но на­пра­вить по­ряд­ка 20-30% сто­и­мо­с­ти не­дви­жи­мо­с­ти. При этом не сто­ит вкла­ды­вать в пер­вый взнос все име­ю­щи­е­ся сред­ства - оп­ре­де­лен­ные на­коп­ле­ния мо­гут сы­г­рать роль "по­душ­ки без­опас­но­с­ти" на слу­чай по­те­ри до­хо­да. При этом на­коп­ле­ния луч­ше не дер­жать в бан­ке, где взят ипо­теч­ный кре­дит, - в слу­чае от­зы­ва ли­цен­зии у бан­ка объ­ем де­по­зи­та мо­жет быть ав­то­ма­ти­че­с­ки спи­сан в по­га­ше­ние кре­ди­та. Брать кре­дит сле­ду­ет толь­ко в до­ста­точ­но на­деж­ном и ста­биль­ном бан­ке, ко­то­рый при оп­ре­де­лен­ных форс-ма­жор­ных со­бы­ти­ях или проб­ле­мах с по­га­ше­ни­ем мо­жет пой­ти на ре­с­т­рук­ту­ри­за­цию дол­га. Сле­ду­ет ак­ку­рат­но рас­счи­тать объ­ем за­ни­ма­е­мых средств, что­бы на по­га­ше­ние кре­ди­та ухо­ди­ло не бо­лее 40% се­мей­но­го бюд­же­та. На­деж­нее бы­ло бы все­воз­мож­ные ри­с­ки в рам­ках ипо­теч­но­го кре­ди­то­ва­ния в обя­за­тель­ном по­ряд­ке за­стра­хо­вать.

С эко­но­ми­че­с­кой точ­ки зре­ния до­сроч­ное по­га­ше­ние ипо­теч­но­го кре­ди­та вы­год­но за­ем­щи­ку при низ­кой ин­фля­ции. В этом слу­чае день­ги со вре­ме­нем де­ше­ве­ют мед­лен­но. В этом пла­не азер­бай­джан­ско­му за­ем­щи­ку по­ка ни­че­го не гро­зит, учи­ты­вая, что пра­ви­тель­ст­во Азер­бай­джа­на на­це­ле­но на удер­жа­ние ин­фля­ции на низ­ком уров­не.